Tapuda satış yapmadan önce 8 önemli kontrol
Satış günü sürpriz yaşamamak için randevudan önce gözden geçirebileceğiniz kontrol listesi. Maddeler TKGM'nin sıkça sorulan sorularına ve genelgelerine dayanır.
1. Güncel tapu kaydını ve takyidatı inceleyin
Eski tarihli tapu senedi yerine güncel tapu kaydına bakın. Web Tapu veya e-Devlet üzerinden tapu kaydı almak için tapu müdürlüğüne gitmenize gerek yoktur.
Takyidat; mülkiyet hakkını kısıtlayan şerhler, beyanlar, irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyeti, vakıf belirtmesi ve rehinlerin genel adıdır. Haciz, ipotek, tedbir gibi şerhler varsa şerhi koyan kurumla iletişime geçip durumu netleştirin.
2. Emlak vergisi borcu var mı?
Tapu müdürlükleri emlak vergisi değerini ve borcunu belediyenin sağladığı sistemden elektronik ortamda sorgular. Emlak vergisi borcu bulunan taşınmazın devir ve ferağı yapılmaz; miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma gibi hâller hariçtir (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 30, TKGM 2021/7 Genelge).
Randevudan önce belediyenizin emlak servisinden borç durumunuzu öğrenin.
Borcunuz varsa önce ödeyin; aksi hâlde satış işlemi karşılanmaz.
3. Emlak beyan değeri belgesi güncel mi?
Emlak beyan değerini gösteren belgenin tapu müdürlüğünce işleme alınabilmesi için o yıla ait olması gerekir.
4. Zorunlu deprem sigortası (DASK): satışta alıcı adına
Tapu sicilinde gerçekleştirilen satış işlemlerinde tescil anı itibarıyla eski malike ait zorunlu deprem sigortası poliçeleri kendiliğinden sona erer. Bu nedenle alıcı, satıştan önce kendi adına geçerli poliçeyi hazırlamalıdır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar ve bu binalarda ticarethane, büro gibi amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler zorunlu deprem sigortasına tabidir.
6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu md. 10 uyarınca sigortanın yükümlüsü taşınmaz maliki veya intifa hakkı sahibidir; satışta tescil sonrası yeni malik (alıcı) adına poliçe aranır.
05.09.2026 tarihinden itibaren yapılacak satış işlemlerinde alıcı adına düzenlenmiş geçerli zorunlu deprem sigortası poliçesi aranır. Satış dışındaki işlemlerde 2014/2 sayılı Genelge hükümleri uygulanmaya devam eder (TKGM).
5. Kimlik ve temsil belgeleri
Satış için taraflara (varsa temsilcilerine) ait kimlik belgesi, işlemde temsil varsa temsil belgesi (vasi kararı, vekâletname vb.) gerekir. Vekâletname ile işlemde ayrıntılar için "Vekâletname ile satış" yazımıza bakın.
Yabancının taraf olduğu satışlarda taşınmaza ilişkin SPK tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlarca düzenlenmiş değerleme raporu aranır.
6. Satış bedelini gerçek değerden beyan edin
Harca esas değer emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Gelir İdaresi Başkanlığı ve TKGM uyarısına göre eksik ödenen tapu harçları Maliye Bakanlığı tarafından alıcı ve satıcıdan cezalı olarak tahsil edilmektedir.
Ayrıntı: "Satış bedelini gerçek değerden gösterin" yazımız.
7. Harç ve döner sermayeyi önceden hesaplayın
Satışta alıcı ve satıcı için ayrı ayrı tapu harcı, ayrıca müdürlüğün döner sermaye bedeli ödenir. Randevudan önce "Hızlı hesaplayıcı"dan tahmini toplamı görün; kesin tutar SMS ile bildirilir.
8. İşlemi nerede yapacağınıza karar verin
Tüm tapu müdürlükleri yetki alanı dışı tapu işlemi yapmaya yetkilidir (2018/1 sayılı Genelge). Tarafların farklı müdürlüklerde veya yurt dışında bulunduğu hâllerde satış, bağış ve mal değişim işlemleri 2019/16 sayılı Genelge şartlarıyla yapılabilir.
Taşınmazın bulunduğu yerden farklı bir müdürlük seçerseniz döner sermaye ücreti iki kat tahsil edilir.
Kaynaklar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya vergisel danışmanlık değildir. Güncel mevzuat ve ilgili kurum duyurularını esas alın.