T.C.
BAYINDIRLIK VE İSKAN
BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi
Başkanlığı
02/11/2009
Sayı : B091TKG0100001-111/-664
KARAR NO:2009/ 54
Konu: Ret kararı
GENEL MÜDÜRLÜK MAKAMINA
İstanbul Tapu ve Kadastro 2.Bölge Müdürlüğünün 25/05/2009 tarih, 2009/10 nolu kararı ile onanan, Sarıyer Tapu Sicil Müdürlüğünün 17/09/2008 tarih, 11425 yevmiyeli ret kararına, …………………….sitesi Yönetimi vekilleri Av. ……………… ve Av…………… tarafından Bila tarihli dilekçe ile itiraz edilmiştir.
İSTEM:
İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, ……………. Mahallesi, …… ada, ….. ve … nolu ve ….. ada .. parsel sayılı Kat İrtifaklı taşınmazların mevcut yönetim planının 5711 sayılı yasayla değişik 634 sayılı yasanın 3. maddesine göre değiştirilmesi talebinin karşılanması istenmiştir.
RED NEDENİ:
İstanbul ili, Sarıyer İlçesi, ……………… Mahallesi, ….. ada da …. ve … nolu parseller ile …. ada .. parsel sayılı taşınmazların mevcut yönetim planlarının 5711 sayılı Yasayla değişik 634 sayılı Yasanın Geçici 3. maddesi gereğince değiştirilmesinin talep edildiği,
5711 sayılı yasa ile değişik 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu hükümleri gereğince söz konusu taşınmazların toplu yapı kapsamında olduğuna yönelik Belediyeden vaziyet planının ibraz edilmemesi ve parsel bazında Geçici 3. maddede belirtilen salt çoğunluğun sağlanamamasının gerekçesiyle Sarıyer Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından Türk Medeni Kanununun 1016 ve Tapu Sicil Tüzüğünün 23. ncü maddesine göre 17/09/2008 tarih ve 11425 yevmiye ile ret edilmiştir.
YAPILAN
İNCELEME:
Ret dosyası tetkik edildiğinde;
Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin 5711 sayılı Kanun 28.11.2007 tarih 26714 sayı ile Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğü girmesi ile 5711 sayılı Kanunun geçici 3. maddesine göre, Sarıyer İlçesi, …………….. Mahallesi talep konusu taşınmazlardan …..ada, .. parselin 20 adet,…..ada, … parselin 20 adet, …. ada,… parselin … adet, ve …. ada … parselin 70 adet bağımsız bölümden ibaret olduğu ve toplu yapı kapsamındaki toplam bağımsız bölüm sayısının 130 olduğu ve iş bu bağımsız bölümlerin muhtelif kişiler adına kayıtlı olduğu ve iş bu taşınmazların mevcut yönetim planlarının değiştirilmesinin talep edildiği,
…………………..Sitesi kat Malikleri Kurulunca işbu …. ada …….,nolu parseller ile …. ada ….parsel sayılı taşınmazların toplu yapı kapsamında yönetilmesi ve yönetim planı değişikliğiyle ilgili 13.04.2008 tarihinde yapılan kat malikleri kurulunca hazırlanan yeni yönetim planının maliklere veya vekillerini imzalattırıldığı ve bu yönetim planının Beyoğlu 16. Noterliğince bila tarih ve ……….. sayı ile onaylandığı,
Söz konusu yönetim planının incelenmesinde; ….. ada …parselin 70 bağımsız bölümden oluştuğu yönetim planının 35 kat maliki tarafından, …. ada, … parselin 20 bağımsız bölüm olduğu ve yönetim planının 9 kat maliki tarafından, … ada, … parselin 20 bağımsız bölüm olduğu ve yönetim planının 14 kat maliki tarafından ve …. ada, … parselin 20 bağımsız bölüm olduğu ve yönetim planının 9 kat maliki tarafından bizzat veya vekaleten toplam 67 kat maliki tarafından imzalandığı ve imzalanan işbu yönetim planının Tapu Siciline işlenmesi için …………………….yönetim Kurulu Başkanı ………………… ve üye ……………… tarafından 02.09.2008 tarihli dilekçe ile müracaat edildiği,
Müdürlükçe 5711 sayılı yasa kapsamında yapılan yönetim planı değişikliğinden toplu yapı kapsamındaki …. ada … parsel, …. ada … ve …. ada … parsellerde yasanın aradığı salt çoğunluğun parsel bazında ve toplamda sağlanması gerektiği ve söz konusu parsellerin toplu yapı kapsamında olduğu gösterir vaziyet planı ibraz edilmesi gerektiği gerekçesiyle talebin 17/09/2008 tarih 11425 yevmiye ile ret edildiği ve bu ret kararına karşı ………………….. Sitesi Yönetimi vekili Av. ……………….. tarafından bila tarihli dilekçe ile itiraz edildiği anlaşılmıştır.
HUKUKİ
SEBEPLER:
634 sayılı
Kat Mülkiyeti Kanununun; geçici 3. maddesi “ Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce
kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden
itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim
plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt
çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna
göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu
yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay
içinde yapılır.”hükmünü içermektedir.
Ayrıca, 5711 sayı ile değişik 634 sayılı yasanın uygulanmasına ilişkin
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 29/01/2008 tarih 2008/1 (1651) sayılı
genelgesinde “…5711 sayılı kanunun geçici
3. maddesi ile “ Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara
ait yönetim planları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu
toplu yapılara ait yönetim planları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı
ay içinde bu kanun hükümlerine uyarlanır….” Hükmü
nedeniyle bu kanunun yürürlük tarihi olan 28/11/2007 tarihinden önce kurulan
toplu yapılara ait yönetim planlarının, yürürlük tarihinden itibaren en geç
altı ay içerisinde bu kanun hükümlerine uyarlanma zorunluluğu getirildiğinden,
bu süre içerisinde Yönetim planı değişikliği yapılarak mevcut kat malikleri
kurulunun salt çoğunluğunun ( Yarıdan bir fazlasının) imzası ile yapılan
yönetim planının tapu siciline işletilmesi taleplerinde, kat mülkiyeti
kurulması için yapılan cins değişikliği işlemi sırasında düzenlenen krokide
toplu yapıların tümünün gösterilmiş olması yanında bu yapılar arasındaki toplu
yapı ilişkisinin belirlenebilmesine imkan sağlayabilecek nitelikte bir vaziyet
planının da mevcut olması halinde yönetim planı değişikliğinin tapu siciline
işletilmesi talepleri sırasında ayrıca toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet
planının aranılmaması, Ancak daha önce yapılan cins değişikliği işlemi
sırasında düzenlenen krokide toplu yapıların tümünün gösterilmemiş olması ve ayrıca
toplu yapı ilişkisini gösteren bir
vaziyet planının da mevcut bulunmaması halinde ise ilgili belediyeden tasdikli
toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet planının aranılması gerekmektedir….” Denilmektedir.
07/07/2009 tarih 27281 sayı ile Resmi Gazetede yayımlanan Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik
Yapılmasına İlişkin 5912 sayılı Kanunun
5. maddesi ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanuna eklenen geçici 2. maddesi
“ Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce
kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine
uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri
kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri,
değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici
yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim
planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.” Hükmündedir.
Buna
göre; Toplu yapı kapsamındaki
taşınmazların yönetim planlarının değiştirilmesi için yukarıdaki genelgede de belirtildiği üzere
belediyece onaylı toplu yapı ilişkisini gösteren vaziyet planı gerektiğinden ve
işlem sürecinde bu belgenin Müdürlüğe sunulamaması nedeniyle bir toplu yapı
ilişkisinden bahsetmek olanaklı değildir.
Bu
nedenle mevcut olmayan bir toplu yapının yönetim planı değişikliği için tüm
parsellerin toplam bağımsız bölüm sayıları esas alınarak bulunacak salt
çoğunluğun da yeterli olamayacağı açıktır.
Toplu yapı ilişkisini kanıtlayan vaziyet planı olmadan bu tür bir
değerlendirme yapılamayacağı, ilk kez oluşturulan toplu yapı ilişkisinde ise
her parselin kendi içinde salt çoğunluğu sağlaması gereği nedeniyle;
SONUÇ:
Sarıyer Tapu Sicil Müdürlüğünün 19/09/2008 tarih, 11425 yevmiyeli ret kararının aynen ONANMASI gerektiği sonucuna varılmıştır.
Takdirlerinize arz ederim.
Mustafa KELEŞ
Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkan V.
Uygun görüşle arz ederim.
...../…./2009
Şinasi BAYRAKTAR
Genel Müdür Yardımcısı
O L U R
..../…./2009
Mehmet Zeki ADLI
Genel Müdürü